L’usucapione rientra tra i modi di acquisto a titolo originario (e non derivativo come ad esempio in caso di compravendita o successione) della proprietà (e degli altri diritti reali minori: usufrutto, uso, abitazione e servitù).
Presupposto per poter acquistare per usucapione è l’aver posseduto un bene (sia esso bene immobile – appartamenti, abitazioni, posti auto, box, terreni etc. etc. – o bene mobile registrato – autoveicoli, imbarcazioni etc. etc. ) per un determinato periodo di tempo (come previsto espressamente dalla normativa di cui agli articoli 1158 e successivi del codice civile) in modo pacifico, pubblico, continuo e ininterrotto. Fino a tutto settembre 2013, per poter acquistare per usucapione un cespite di qualsiasi natura, era necessario intraprendere un’azione giudiziaria che si concludeva con una sentenza dichiarativa dell’avvenuta usucapione, con un rito particolare, lungaggini processuali e costi non indifferenti.
Con l’entrata in vigore del cd. Decreto del Fare (D. L. 69/2013 convertito in Legge con la 98/2013), è stata reintrodotta la “mediazione civile obbligatoria” in materia di diritti reali, per cui, dal 20 settembre 2013, allorquando si necessita di usucapire un cespite di qualsiasi natura (mobile o immobile), prima di intentare un giudizio di usucapione, si deve intentare il predetto procedimento.
Con la mediazione civile (tralasciando al momento ogni valutazione de iure condendo in materia), la possibilità di ottenere un atto valido ai fini della trascrizione nei pubblici registri, abbrevia di gran lunga e facilita l’iter.
Infatti, nel mentre con l’azione giudiziaria (processo ordinario di cognizione) l’usucapiente deve chiamare in giudizio colui che risulta essere il proprietario citandolo a comparire ad una udienza fissa oltre 90 giorni dalla notifica (e quindi, dovendo attendere già solo in questa fase, 3 mesi), nel procedimento di mediazione, una volta inoltrata la domanda, l’Organismo incaricato ha l’obbligo (previsto per legge) di fissare la data per il primo incontro entro e non oltre 30 giorni dal ricevimento della istanza.
Non solo: in un processo per usucapione, il proprietario usucapito, anche solo a fini dilatori, potrebbe richiedere termini al Giudice Istruttore per lo scambio di memorie e, quindi, ottenere ulteriori rinvii superiori (minimo) ad 80 giorni; il procedimento di mediazione, almeno nella sua formulazione di legge, ha una durata massima pari a 3 mesi (salvo diverso accordo delle parti).
Ed ancora: ove il diritto conteso sia relativo a beni immobili, alcuni Tribunali italiani hanno sempre istruito le cause in materia (a prescindere da esplicite richieste delle parti), nominando consulenze tecniche di ufficio, volte a comprendere ogni aspetto formale rispetto alla titolarità del diritto dominicale nonché a valorizzare tali cespiti (con ogni ulteriore aggravio di costi in capo ai soggetti interessati). Il procedimento di mediazione, essendo per sua natura meno formale, difficilmente richiede l’intervento di tecnici e/o consulenti, facilitando il raggiungimento dell’obiettivo previsto.
In entrambi i casi (ossia, sia in ambito giudiziale che in mediazione), l’atto finale (sentenza nel primo caso e verbale di accordo di mediazione nel secondo), sono soggetti a trascrizione (nonché al pagamento delle previste tasse e imposte in materia di registro; con l’unica differenza che il titolo giudiziale (la sentenza) è direttamente trascrivibile; l’accordo di mediazione necessita di un intervento notarile (la normativa prevede la mera autenticazione delle firme del verbale; nella prassi, i notai preferiscono procedere alla redazione di un ulteriore atto riproducente pedissequamente i contenuti del verbale di mediazione così da evitare omissioni involontarie rispetto a quanto precipuamente richiesto agli stessi allorquando debbano procedere a successive trascrizioni).
Come già si diceva, i titoli entrambi trascrivibili, sono assoggettati al pagamento delle imposte e tasse, con la differenza che ulteriore aspetto premiale proprio del procedimento di mediazione è quanto espressamente previsto in materia di imposta di registro, laddove tale procedimento gode di una soglia di esenzione per l’applicabilità della predetta imposta, fino a valori pari ad €. 50.000 (esempio, laddove si voglia usucapire una abitazione, il cui valore è pari ad €.250.000, la base imponibile per l’applicazione dell’aliquota – in tale caso pari 9% - sarà calcolata decurtando alla predetta somma la soglia di esenzione; e, quindi, pari ad €.200.000, con consequenziale risparmio di ben €.4.500,00 rispetto alle imposte a versarsi pel caso di trascrizione della sentenza del Tribunale).
Tutte queste considerazioni fanno propendere decisamente per l’auspicio di un più ampio ricorso alla procedura di mediazione per usucapire qualsiasi cespite anzicchè all’ordinario (e oramai datato) ordinario procedimento giudiziario come innanzi descritto.
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